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时间:2020-01-09 10:52:43 热度:722

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澳门帝濠娱乐网站,  时隔6年来了新总裁 合生创展能否王者归来

◎ 记者 孙婉秋

【编者按】

合生创展,曾经中国地产界的一艘航母,在中国繁荣的地产史上,写下过浓墨重彩的一笔。在它的辉煌历史上,一个个知名的职业经理人,就像天空中明亮的星星,在地产界闪耀。然而,辉煌地产王国,难逃家族化的宿命,带着职业经理人“魔咒”,他们又一个个离去。6年无行政总裁的历史,既伴随着合生创展的衰落,也让它创造着另类的地产界历史。如今总裁就位,这艘曾经的航母,能否王者归来?

一纸任命,合生创展行政总裁空窗6年的局面结束。

依旧是体制内走出的金融人才,合生创展掌门人朱孟依的爱好并没有变。一者雄才大略,一者礼贤下士,这般辅车相依的故事在合生创展的历史上已经上演过几轮。

席荣贵之前,无论是立下赫赫之功的谢世东、雄心勃勃的武捷思还是临危受命的陈长缨、如履薄冰的薛虎,他们都曾在合生创展不同的发展阶段发挥过中流砥柱的作用,然而终究在董事局主席朱孟依的家族王国里,成了匆匆过客,选择了结束与合生创展的宾主关系,其中不乏合约未满时的提前离职。

横亘在他们之间的创始人与职业经理人关于控制权的博弈此起彼伏,从未止息……

6年空窗终填满

9月3日,合生创展集团有限公司公告称,席荣贵获委任为该公司的执行董事及行政总裁,于2018年9月1日起生效。

公开资料显示,席荣贵曾获得湖南财经学院经济学学士学位及华南理工大学管理学硕士学位。加入合生创展前,席荣贵曾于中国建设银行股份有限公司任职23年,他曾于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理,离任前担任中国建设银行广东省分行副行长。

公告显示,席荣贵此前并未在合生创展担任任何职位。目前,席荣贵已就其获委任为执行董事及行政总裁与合生创展订立服务合约。

根据服务合约,席荣贵的初步固定委任期限自2018年9月1日起为期三年,并于其后继续直至任何一方向另一方发出不少于三个月的书面通知终止为止。席荣贵有权收取固定年度薪酬500万元(包括住房及商业补贴)。

《国际金融报》记者试图就席荣贵加盟后的具体事项向合生创展方面求证,电话始终无人接听。

席荣贵的加盟意味着合生创展空窗6年之久的执行总裁一职终于被填满,自2012年薛虎离开以来,这一职位出现长达6年半的断流。

在此时间段里,合生创展公司信息执行总裁一览,始终填写的是“本公司目前并无任何人员出任行政总裁一职。本公司之日常业务及管理由执行董事及高级管理层监察”。随着席荣贵的履职,这一页终将翻篇。

席荣贵之前,这个位置上坐着的有同样出身银行系统的武捷思,有行业英才谢世东、陈长缨,有合生创展内部成长起来的薛虎。他们执鞭之时也曾意气风发,然而终究成了匆匆过客。总裁级的管理层出现如此频繁地更迭,在地产行业里实属罕见。

他们的转身与离去,折射出横亘在创始人与职业经理人关于控制权的博弈此起彼伏,从未止息。

这是近乎所有家族企业都无法回避的问题,合生创展尤甚。

  职业经理人“魔咒”

合生创展的职业经理人之路始于谢世东。

1997年,香港回归。这一年,朱孟依将在资本市场有着深厚人脉关系的谢世东聘为行政总裁,在此之前,谢世东的老板是香港地产大亨李兆基,在恒基(中国)房地产投资发展有限公司里,谢世东担任总经理。

这是合生创展成立的第5个年头。

彼时,依托着改革开放浪潮,朱孟依从建筑包工头起家,通过与当地镇政府联合开发,朱孟依已经成功赚得人生“第一桶金”。潮汕人素来擅于经商,在赚得第一桶金后,朱孟依试图和他的潮汕老乡李嘉诚、刘銮雄一样进军地产业。于是他转型做地产开发商,并辗转香港,随后获得香港永久居住资格。

1992年,朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展,作为公司的融资平台。根据国家当时的规定,除投标及买地外,合生创展没有独资开发房地产的资格。1993年,朱孟依以港商的身份回内地,在广州注册成立了珠江投资,主要负责在内地市场拿地。

随后,朱孟依有意将企业与香港资本市场对接。

谢世东不负众望,其到来后一手策划了合生创展的上市事宜。1998年,合生创展登陆资本市场。

5年后的秋天,合约未满,谢世东选择离开。

对于谢世东治下的合生创展,第四任执行总裁薛虎给予了高度评价,其曾公开表态,在当时朱孟依对房地产、对管理企业和建立现代化企业制度还不是很懂的时候,是谢世东将这些概念带进了合生,将企业的管理思路教给了朱孟依。

薛虎认为,谢世东为合生建立了完善企业制度,在这套制度的运作之下,合生总裁或高层即使出现更换,也不会影响公司的发展,因为保障公司的是制度,只要有了良好的制度,人的因素没那么重要。是谢世东,为今天的合生创展打下了基础。

谢世东离开后,执行总裁的位置出现了一年半左右的断档期。

朱孟依的“三顾茅庐”终于换回了武捷思的凛然一诺。武捷思的履历更加亮眼:经济学出身,曾担任广东省省长助理,主导粤海重组时成功让当时濒临破产边缘的广东省政府上市窗口企业粤海系起死回生。

2005年4月挂帅上任时,武捷思曾豪情万丈,憧憬“三年后,合生创展将是国内最大的地产开发商”。

武捷思的到来确实解了合生创展的资金之渴,除了为合生创展引入淡马锡以及老虎基金外,还成功通过配股和发行可转债为合生创展筹得了大笔资金,堪称合生创展上市以来最漂亮的一次资本操作。

2008年1月,和谢世东一样,距离合同到期尚有些时日,武捷思以身体原因辞任总裁。然而耐人寻味的是,离开合生创展后武捷思并未休养,而是加盟了另一家房地产企业——中国奥园担任执行董事兼董事局副主席。

和擅长资本市场长袖善舞的前两任不同,接班武捷思的陈长缨是中海旧将,为中海在广州开疆拓土立下汗马功劳,深谙营销之道。因其负责的北京区域2004年完成30亿元的销售额成为合生创展百亿之路的重要票仓而获得朱孟依的赏识。

2008年,受黄光裕一案牵连,朱孟依被带走协助调查,部分银行一度暂停对合生创展放贷,导致其资金紧张,面临近乎生死存亡的关头。

陈长缨临危受命再度发挥其所擅长的营销功力,带领全公司在春节期间加班卖楼,其中北京、上海等地更是不惜大幅降价,终于将公司从资金的悬崖边上拉了回来。

即便患难与共,陈长缨依然未能得到朱孟依的信赖与支持。2010年初,陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

两个月后,薛虎出任合生创展行政总裁,与前几位不同的是,薛虎是合生创展自己培养的高管,然而这一出身并未改变最终的结局,2012年3月,薛虎选择告归。

一位华南地区地产业内人士告诉《国际金融报》记者,接连几任职业经理人的离去与朱孟依个人的强势作风有关,终究是“外来的和尚难念经”,职业经理人难以适应和融入合生创展的家族化管理体系,同时合生创展积弊重重、沉疴痼疾很多,职业经理人难以大展拳脚,一下子做出成绩,也是人才难长留的一大原因。

有合生创展的离职人员对《国际金融报》记者表示,公司内部流程繁琐,沟通效率不高。此外,在同行早已风行“联合开发、互惠互利”的当下,因为对利润的把控,合生创展鲜有合作意向。

  重树航母雄风?

对于此番席荣贵的上任,一位长期跟踪报道合生创展的媒体人士将其解读为“合生创展或想搏一把,重新在地产业崛起,重树竞争力”。

易居智库研究总监严跃进也认为,席荣贵的到岗说明合生创展有了紧迫感,试图通过管理层架构的调整来提振业绩。

对于此役一搏的胜算,上述媒体人士对《国际金融报》记者表示,形势比人强,合生创展错过了地产行业的黄金时期,在行业聚拢效应愈发显著下,大者恒大,强者恒强,弯道超车不易,加之当前楼市调控市场较为低迷,合生创展很难再创辉煌。

恐难再创辉煌的合生创展是地产行业里第一家“体验”过辉煌的。

朱孟依热衷于做大型地产项目,凭借着良好的政商关系一度走在同行前面。

1992年,朱孟依以港商身份回到内地,乘着政策红利的东风迅速在广州崛起。

顺着广州市政发展的方向,向东向南不断开发。1993年的大型商住区华景新城让合生创展在业内一战成名。

此后,朱孟依同样先于城市发展规划拿下骏景花园、珠江帝景、逸景翠园、华南新城楼盘等多个大型标杆项目。

仅1998-1999年一年间,合生创展便开发楼宇100多个,成为广州地产界真正的霸主。彼时,合生创展在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模,而1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。

以至于傲气如万科创始人王石,也感慨“合生创展才是地产界真正的航空母舰。”

这艘航空母舰真正展示出惊人的力量是在2004年。当年11月27日,距离2004的尾声尚有一月之余,陈长缨在北京合生三周年庆典上宣布,合生创展2004年度销售额已经突破100亿元,成为国内第一家品尝到百亿上方空气的房企,业界为之哗然。

将这一数字与同行对比则更能体会其中分量。

日后登上“宇宙第一房企”的碧桂园当年销售额为32.4亿元,风光无限的恒大当时只有14.4亿元,不过合生创展的七分之一,即便是行业风向标万科,当年的销售额也刚过90亿元。

2004年是合生创展最风光的岁月,也是其命运巨变的转折点。

当年8月,宏观调控进一步加强,国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控,来抑制房地产投资的过快增长。其中,“ 71号令”下发规定,自2004年8月31日起,所有六类土地全部实行土地出让制度,即采取公开“招牌挂”出让。

这也意味着,中国土地市场游戏规则发生重大调整,土地协议出让逐渐在实践层面退出。

地产行业开始重新排座次,依靠倒买倒卖土地的公司趋于萎缩,迅速适应新规则并布局得当的公司开始脱颖而出,迅猛扩张。

其实,合生创展的滑铁卢在此之前就已经预埋了种子。

2003年,合生创展在天津宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地,打造京津新城。这一地价仅为78元/平方米,看似白送的项目,却极大拖累了合生创展日后的业绩和资金流。

按照朱孟依的设想,京津冀一体化是大趋势,这块面积相当于33个天安门广场的土地上,将屹立起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校。建成以后,它将成为亚洲最大的别墅区,会有50万人住在这里,相当于再造一座新城。

强势如朱孟依不顾高管团队反对,力排众议,耗费8年时间,累计投入200亿元,建起了数千栋别墅,但仅销售回款了20多亿元,梦想中的新城成了亚洲最大的“空城”。 

这场历时漫长的错误投资,极大程度上消耗了合生创展的元气,让其资金流一度吃紧,加之5年后受到潮汕老乡——黄光裕的牵连,合生创展业绩一路下滑,颓势难消。 

在行业门槛提高至千亿关口的当下,2004年便突破百亿的合生创展却止步不前,接连失守百亿大关。2014年更是一度触底至53.12亿元,2017年,曾经同为华南五虎的碧桂园、恒大接连冲向5000亿元的远方,合生创展则留在了92.28亿元处遥望。

此外,2013年至今,合生创展的土地储备逐年降低,从3345万平方米到2933万平方米,这也意味着合生创展新增土储远不及开发面积,某种程度上在吃过去的土储老本。

刚刚公布的2018年中期业绩报告显示,合生创展收益49.65亿港元,同比增长27%;净利润24.73亿港元,同比增长96%。

报告显示,上半年合生创展毛利为23.76亿港元,毛利率由34%增至48%,毛利率上升是由于本期毛利率较高的改善性项目交付比例较高所致。

相较经营情况的改善,土储依然未见起色,截至2018年6月30日,集团的土地储备为2936万平方米,相较去年末,仅增加3万平方米。

6年之久的阔别,席荣贵上台后,外界好奇他能够将这艘“前航母”带向何方?是再度起航还是下沉更深?

营收下滑、增长乏力、土储匮乏是摆在席荣贵面前的第一道难题,而他的表现某种意义上取决于能够得到多大程度的放权。在朱氏家族色彩愈发浓重的珠江合生系,朱孟依能否改变对职业经理人的不信任感,给予充分放权才是关键。

此外,合生创展此前的打法多沿袭港资,即“多囤地、慢开发、高溢价”,这与当前头部房企重视的规模与周转大相径庭,前述媒体人士直言,这种打法已经不适应当前的行业环境,但对合生创展来说,打法转变是很难的,团队的惰性和整体的管理架构全要推倒重建,执行力要到位,不是一朝一夕能够实现的。

严跃进也指出,合生创展此前的操盘策略有两种危害:一是缺乏更多项目操盘的经历,往往导致在市场政策调整时应对策略不够;二是此类企业若是尝试捂盘,将会直接导致营销体系能力薄弱。

2012年合生创展的内部年会上,同样从银行系统跳至合生创展担任董事会副主席的张懿唱了《北京,北京》,

我在这里祈祷,我在这里迷惘,

我在这里寻找,也在这里失去……

席荣贵的合生创展之路开始了,明年的年会上,不知他脑海里会浮现怎样的旋律?

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